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營改增後房屋出租中免租期和跨年租賃財稅處理

企業出租房産,除了常見的按月(年)收取租金外,還存在免租期和一次性收取跨年租金的情況。

  

  營改增後,對于一次性收取跨年租金的,根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第二款規定,納稅人提供建築服務、租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間爲收到預收款的當天。出租方在一次性收取跨年租金的當期繳納增值稅。

  

  對于免租期,根據《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)第七條規定,納稅人出租不動産,租賃合同中約定免租期的,不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規定的視同銷售服務。出租方與承租方約定的免租期不視同銷售繳納增值稅。

  

  但在企業所得稅方面,不同的租金收取方式,會計和稅務處理都不相同,應當關注。

  

免租期的處理

  

  (一)會計處理

  

  按照《企業會計准則》規定,在出租人提供了免租期的情況下,應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內,按直線法或其他合理的方法進行分配,免租期內應確認租賃收入。

  

  例1:甲公司(一般納稅人)出租一棟房屋給乙公司,租賃期爲2016年9月1日~2019年12月31日,月租金10萬元,2016年9月1日~12月31日爲免租期,2016年9月1日、2018年1月1日、2019年1月1日分別收取租金120萬元。甲公司會計處理如下:(單位:萬元,下同)

  

  1. 2016年

  

  在免租期內也應確認租金收入,2016年確認租金收入=120÷1.11×3÷40×4=32.43(萬元),繳納增值稅=120÷1.11×11%=11.89(萬元)。

  

  (1)9月1日

  

  借:银行存款 120

         贷:预收账款 108.11

         应交税费——应交增值税(销项税额) 11.89

  

  (2)12月31日

  

  借:预收账款 32.43

         贷:其他业务收入 32.43

  

  2. 2017年

  

  2017年確認租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30(萬元)。

  

  借:预收账款 97.30

         贷:其他业务收入 97.30

  

  3. 2018年~2019年

  

  2018年~2019年,分別確認租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30(萬元),繳納增值稅=120÷1.11×11%=11.89(萬元)。

  

  (1)1月1日

  

  借:银行存款 120

         贷:预收账款 108.11

         应交税费——应交增值税(销项税额) 11.89

  

  (2)12月31日

  

  借:预收账款 97.30

         贷:其他业务收入 97.30

  

  (二)稅務處理

  

  1. 2016年

  

  《企業所得稅法實施條例》第十九條第二款規定,租金收入,按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。因此,産生稅會差異。

  

  2016年在稅收上確認租金收入=120÷1.11=108.11(萬元),納稅調增=108.11-32.43=75.68(萬元)。

  

  2. 2017年

  

  2016年在稅收上確認租金收入0元,納稅調減97.30萬元。

  

  3. 2018年~2019年

  

  2018年和2019年分別在稅收上確認租金收入=120÷1.11=108.11(萬元),納稅調增=108.11-97.30=10.81(萬元)。


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